ALQUILERES; ¿UN PROBLEMA SIN SOLUCIÓN?

Radames Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos sostuvo que hay que «movilizarnos para hacer valer nuestros derechos» ya que «Es un problema que no podemos resolver en el trato individual con el rentista que nos alquila porque la desproporción de poder y la necesidad nos generan una vulnerabilidad insalvable».

Dr. Radamés Marini

«Los inquilinos no existimos» es un comunicado del titular de la UAI, el Dr. Radames Marini quién se manifestó: «El drama de alquilar vivienda no conmueve a los sectores defensores de los derechos humanos pese a que el derecho al techo está incluido en la Declaración de Derechos Humanos de las Naciones Unidas de 1948 y ha sido incluido en nuestra Constitución en la reforma de 1994».

En la República Argentina hay 1.167.000 viviendas alquiladas de la cuales la mitad están en la Capital Federal y el Conurbano, justifica y aclara que «Cuando todo el mundo se rasga las vestiduras por el problema de la inflación nadie se preocupa porque los alquileres crecieron en el 2007 dos veces y media lo que crecieron los precios y en el mes de abril del presente los han triplicado».

Por otro lado Marini denuncia una técnica perversa de generar una falsa demanda de alquiler insatisfecha y la explica «El sistema para cumplir este objetivo es el de requerir para renovar el contrato, a su vencimiento. Un aumento del orden del 100% del valor del contrato anterior. Como los inquilinos que se ven afectados no pueden afrontar ese incremento deben dejar el inmueble y salen a peregrinar por las inmobiliarias todos juntos tratando de obtener, con el ingreso que perciben, un techo donde ubicarse con sus familias» y agrega «Este fenómeno que se constata desde enero de 2007 y que ha tenido como consecuencia que los alquileres fueran dos veces y media mayores que los precios ha generado también un crecimiento desorbitado de la renta inmobiliaria, con el consecuente perjuicio de las familias de inquilinos que han visto sistemáticamente degradada su vivienda».

En otro orden de cosas, la organización en defensa de los inquilinos critica la puesta en marcha de los créditos hipotecarios ya que dice que «nunca se concretó» y que «les permitió una capitalización publicitaria a costa de la frustrada ilusión del cumplimiento de un sueño».

Es por ello que solicita al estado nacional, provincial y municipal que «están obligadas a intervenir para preservar el valor humano frente a la avaricia insaciable de los rentistas» y por último hace un llamado a los inquilinos «debemos concientizarnos de nuestros derechos, organizarnos institucionalmente y movilizarnos para hacer valer nuestros derechos. Es un problema que no podemos resolver en el trato individual con el rentista que nos alquila porque la desproporción de poder y la necesidad nos generan una vulnerabilidad insalvable. Vamos todos juntos que juntos somos más».

El proyecto

Radames Marini, Presidente de la UAI, presento una propuesta de modificación de la Ley 23.091, que en su texto plantea «Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo fijado en esta ley, y el precio serán determinados en el marco del servicio de conciliación locativa que se crea en la presente ley”.

Entre los puntos para destacar puntualiza:

“Los contratos deberán ser registrados en un registro federal que se crea al efecto en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social, el que podrá organizar y convenir con provincias y municipios la delegación local de sus facultades registrales”.

“La obligación de registrarlos recae sobre el locador, quien no podrá invocar ni acogerse a los términos de lo convenido hasta tanto no haya sido perfeccionada la registración”.

“Si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, este tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder de un valor equivalente a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato. Esta retribución es única pero podrá ser compartida si interviene más de un intermediario. En los casos de renovación contractual la retribución al intermediario se reducirá a la mitad.”

«El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de tres años. Dicho plazo mínimo será de cinco años para los restantes destinos. Los locadores estarán obligados a informar al inquilino con sesenta días de antelación su voluntad de renovar el contrato y condiciones para la renovación. El contrato mantendrá su vigencia y los mismos términos pactados hasta tanto el locador cumplimente la obligación precedente. Para el caso de existir discordancia sobre el precio o valor de la locación las diferencias serán dirimidas por ante el Servicio de Conciliación Locativa que se crea por la presente ley” .

«En la eventualidad de que no pudiese convenir la renovación contractual, el locador deberá otorgar al locatario un tiempo de un mes por cada año transcurrido en la locación para que el inquilino pueda reubicarse debiendo éste pagar mensualmente una suma igual a la del último alquiler abonado. Este término podrá ser sustituído por una suma equivalente al importe de los meses en cuestión que pague el locador al locatario».

El texto completo dice:

Art. 3.- Modifícase el Art. 3° de la ley 23.091 el que quedará redactado así:

“Art. 3.- Queda prohibido cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres, o bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas por una causal documentalmente justificable, o cualquier otra forma de indexación. También queda prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios impuestos o tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

Art. 4.- Modifícase el Art. 4° de la ley 23.091 el que quedará redactado así:

“Art. 4.- Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósitos en garantía deberán ser en la moneda en la que se pactó el contrato y depositados en un fideicomiso que se crea al efecto en el Banco de la Nación Argentina, el que será responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario. En los casos de discrepancia, deberán ser dirimidos por el Servicio de Conciliación Locativo que sea crea por la presente ley.

El funcionamiento del fideicomiso será financiado con los siguientes recursos: 1) Una tasa cuyo monto fijará la autoridad de aplicación, y que deberá ser abonada por el locador en el acto de registrar el contrato de locación; 2) Las donaciones, legados, y cualquier disposición a título gratuito; 3) Las utilidades que generen los fondos fideicomitidos; 4) Las sumas asignadas en las partidas del presupuesto nacional; 5) Toda otra suma que en el futuro se destine al fideicomiso”.

Art. 5.- Modifícase el Art. 6° de la ley 23.091 el que quedará redactado así:

“Art. 6.- Períodos de pago. El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos de valor constante que correspondan a períodos mensuales, no pudiendo ser variado su importe durante el tiempo del contrato”

Art. 6.- Incorpórase como artículo 9º bis de la ley 23.901 el siguiente:

“Art. 9bis.- Créase en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social el Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su techo. En la eventualidad de que las partes llegaran a un acuerdo el mismo deberá ser homologado por la autoridad competente a fin de preservar los valores precedentes. Queda facultado el ministerio citado a fin de poder convenir o delegar facultades para el mejor cumplimiento de los objetivos de la presente con provincias y municipios.

En el ejercicio del poder de policía de resguardo del hábitat la autoridad de aplicación podrá compeler a las partes a la concurrencia a plantear sus posiciones y aceptar el criterio convenido o determinado por la autoridad de aplicación, pudiendo aplicar multas o medidas conminatorias de carácter pecuniario a quienes resistieren o no aceptaren la resolución oficial.

La autoridad de aplicación podrá convocar a representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas y de inquilinos a fin de que discutan los parámetros de rentabilidad y calidad de la locación y la estabilidad del inquilino en su locación, debiendo ser homologado lo acordado, sirviendo de valor de referencia por el término que se fije en el acuerdo, siendo necesaria una nueva reunión para su modificación. En caso de discrepancia, o no arribarse a un acuerdo, cualquiera de las partes podrá requerir que la autoridad de aplicación arbitre la situación planteada.

FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

Durante los últimos años, los inquilinos argentinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable, e injustificada, de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Muchos de los propietarios de bienes de rentas que vivían de la inversión financiera hasta la crisis del 2001 y que se encontraron con un mercado sin bancos ni bonos ni acciones y tenían dinero disponible, adquirieron inmuebles desvalorizados por la devaluación utilizándolos como reserva de valor. Esta actitud masiva generó una sobrevaluación de los inmuebles que rápidamente recuperaron, y superaron, su valor anterior estimado en dólares.

A partir del 2005 pretendieron obtener, mediante el alquiler de estos inmuebles sobrevaluados, una renta que los inquilinos, asalariados o jubilados, no pueden pagar porque sus remuneraciones estaban lejos de revaluarse de igual manera.

Desde entonces los propietarios de bienes de renta presionan para obtener cada vez mayores rendimientos de su inversión, generando un crecimiento de los precios de alquileres que superaron, aceleradamente, la media de inflación.

El año 2006 terminó con alquileres que crecieron en ese año un 33% más que la media de los precios. El año 2007 terminó, según el INDEC, con un aumento del Indice de Precios al Consumidor del 8,5% en el período mientras los alquileres habrían aumentado el 20,3% en igual término.

En lo que respecta al año 2008- y de acuerdo con publicaciones del INDEC, el acumulado del año al mes de marzo era para el IPC del 2,5% y para los alquileres de 5,4%. Nadie parece reparar que los alquileres parecen una variable autónoma que en 2007 fue dos veces y media el importe del IPC del año.

Ateniéndose a cifras extraoficiales, la realidad es que los alquileres siguen renovándose a un ritmo del 100% del contrato anterior lo que da un aumento de más del 50% en el 2007 y este ritmo se mantiene.

Debe destacarse que los inquilinos son los únicos que sufren el incremento de los alquileres y también comen y se visten y se trasladan y se enferman. Los inquilinos que son jubilados o asalariados no han visto aumentarse las remuneraciones en la misma proporción por lo cual la brecha entre los ingresos y el techo se aleja aceleradamente frente a la más absoluta desaprensión estatal.

Es así que inquilinos que no pueden pagar los nuevos precios deben mudarse, con el mismo ingreso a lugares más chicos, lejanos y de peor calidad, haciéndose cargo de la totalidad de los gastos de los dueños, incluyendo el reequipamiento, mantenimiento y reparación de inmuebles en malas condiciones. Si se toma en cuenta que los contratos de alquiler de viviendas tienen una vigencia de dos años, es evidente que la circunstancia de traduce en el traslado sistemático de una población que se transforma en nómade y cuyos sectores de menores ingresos descienden a vivir en las condiciones más precarias de vivienda.

Esta situación de expulsión de los inquilinos de inmuebles donde no pueden mantenerse ha contribuido al incremento de una demanda insatisfecha inducida por los propietarios de bienes de renta creando un desequilibrio negocial que les permite mantener una actitud abusiva de sometimiento de los inquilinos a los que se les obliga, por necesidad a aceptar condiciones leoninas.

Así, se incluye ilegalmente en los contratos cláusulas de aumentos expresamente prohibidos por la ley de Emergencia Económica 25.561, y se traslada al inquilino los gastos de los servicios de luz, gas, teléfono, aguas, las expensas ordinarias , los gastos extraordinarios y los impuestos. Esto provoca que los propietarios obtengan renta pura, ya que todos los costos- y sus aumentos- se agregan al alquiler.

Los inquilinos que son jubilados o asalariados no han visto aumentarse las remuneraciones en la misma proporción por lo cual la brecha entre los ingresos y el techo se aleja aceleradamente frente a la más absoluta desaprensión estatal.

Todo se concreta por la desaprensión del sector público que aparenta no oir los reclamos de la creación de un espacio donde se puedan dirimir las diferencias entre propietarios de bienes de renta e inquilinos respecto del precio y calidad de la locación y de la estabilidad del inquilino en su hogar.

Los inquilinos degradados y arrinconados están reaccionando a lo largo y ancho del País organizándose a nivel provincial y comunal.

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